我国宏观调控下商品房退房纠纷之现状、特点及种类等合同纠纷一直都是司法领域比较常见的问题，而由于国家宏观调控引发的各类商品房纠纷问题却是在现阶段比较特殊的合同纠纷。对于由于国家宏观调控引发的商品房退房纠纷，国外学者的研究比较鲜见，国内学者针对退房纠纷也尚未做出专门的深入研究，与国家新政引发的退房纠纷相关的研究，主要集中在退房的合同纠纷是否使用法律上的情势变更原则，对此笔者进行了查阅，主要观点和研究如下：

（一）我国法律对于情势变更的有关规定

根据我国最高人民法院于2009年5月13日施行的《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》的第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

情势变更原则的认定需要满足一下条件，（1）情势变更的发生非当事人可以预见。如果当事人在缔约时已经预见情势可能发生变更，仍然签订合同而没有附加条件，则表明其愿意担负情势变更的风险，因此变更产生的后果也应由其自身承担。这里，判断的标准应合理，对于某些发生机率很低的情况，如飞机失事，也应作为情事变更对待。在确定性质上是否不可预见时，可以审查以下三个因素：第一，预见的时间应当是缔约之时；第二，预见的标准，应为主观标准，即以处不利地位一方当事人的实际情况为准；第三，风险的承担。若合同标的物为石油等长期价格波动较大的商品或股票、期货等风险投资产品，通常认为当事人自愿承担一定程度的风险，不适用情势变更原则。(2)情势变更发生的时间必须是在合同成立以后、履行完毕之前。(3)情势变更的发生必须是不可归责于双方当事人。情势变更必须不可归责于双方当事人，即应为“无法预见的、非不可抗力造成的”。(4)情势变更使得合同履行将对一方当事人显失公平。仅有情势变更的发生，并不必然适用情势变更规则，只有该变更达到一定的严重程度并足以导致合同双方利益失衡，如果继续履行合同将对一方当事人造成明显不公平时，才可能适用情势变更原则。

（二）法律界关于国家宏观调控引发的退房纠纷观点

 现实中由于国家调控政策影响产生的违约纠纷，如果合同双方或者协商由购房人给予房产出让方一定的补偿，双方能够协商解除合同，但如果双方最终难以就采取补救措施协商一致，就只得向法院提起诉讼。在法院的审判实践中，对“政策性违约”定性，以及是否适用情势变更原则又或者怎样使用该原则，在法律界一直存在争议。一些法官认为国家宏观调控，出台了相应措施，比如限购、限贷等政策性因素导致合同无法继续履行，应属于不可抗力；而另一些法官认为此情形不应当属于不可抗力，而应适用情势变更原则；还有的法官认为贷款政策变化既不属于不可抗力也不适用情势变更原则，判决解除合同会纵容购房人的不诚信。在司法界尚未制定统一标准，社会各界对此也存在不同的观点。

根据某律师事务所的张律师的观点，国家出台新的调控政策，不会导致房屋买卖合同当事人之间显失公平现象的发生。对于购房者而言，新政应当属于可预见的商业风险范畴，因此不能适用情势变更原则。再者，在市场经济体制下，为防止房产泡沫的发生，政府调控行为时有出现，若把政府调控行为列为情势变更，易导致情势变更条款的滥用。张律师认为，在大部分房屋买卖合同中，贷款并不是房屋买卖合同成立的条件，购房者向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款的两种可能性，购房者在决定通过按揭贷款方式支付部分房款时，就应预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形。房屋买卖合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着购房者只能通过银行贷款来履行合同。根据张律师的观点，房贷新政应当属于可预见的商业风险范畴，不能作为购房者解除合同的理由。由于没有增加购房者的交易成本，对于剩余房款的支付，购房者只有通过自身的努力去克服。

而与张律师观点不同者则认为国家出台的调控政策符合情势变更的情形。另一名律师则认为，房贷新政满足了情势变更成立的法律要件，可以适用情势变更。他认为，首先，购房者先与开发商签订了购房合同，此后政府出台遏制房产泡沫的政策，这就构成了情势变更的事实；其次，从时间上看，房贷新政行为发生于合同生效以后，合同关系终止以前。在此期间，尽管购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在短时间内就能办理完银行按揭贷款手续，但购房者没有能力和义务去预见会出台新政，即便知情政府要出台新政，时间也是不确定的。第三，作为遏制房产泡沫的手段，政府可选择的措施有多种，比如提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例等方式。在这么多种方式中，购房者没有能力和义务去预测政府会采取何种措施抑制房价。因此，该律师认为，房贷新政策应属不可预见的内容，其出台直接导致了购房者资金出现缺口，却仍需按照原有情况履行合同，这对购房者来说有失公平，符合情势变更的情形。根据情势变更原则，当事人一方履行合同显失公平时，可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

对此，江西师范大学法学教授潘世钦认为，房贷新政可否应用情势变更原则，应视实际情况而定。一般情况下，政策变化不能构成情势变更，购房者不能因为贷款紧缩而毁约不去购买。以上述房贷政策来说，在出台之前各媒体都进行了报道，购房者对政府收缩房贷、提高首付应该是有预期的。但有一点，有关限制非本地人购房贷款这一措施，是出乎大家意料的，这是可以列入情势变更的。因此，在处理因国家宏观调控政策引发的纠纷上，还是因根据各类纠纷具体性质的不同来进行认定，例如外地人因为政策原因导致按揭不成，买卖合同房款无法支付，可以适用情势变更原则。

（三）国家宏观调控引发的退房案件及观点

1、“国十条”出台后北京首例退房案情分析

2011年4月11日，买房人张先生与卖房人周先生及北京恒洋我家房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，购买北京市朝阳区京通苑3号楼3单元302室。双方约定成交总价为149.5万元，其中70.5万元由张先生自行筹集并于2011年4月30日前支付，余款79万元由张先生向银行申请贷款并支付。当日，张先生向卖家周先生支付了购房定金3万元。4月17日，国务院公布了被称为“新国十条”的楼市调控新政，对于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。按规定，张先生所购买的房屋为第三套房，无法取得银行贷款，该政策的出台造成他所签订的合同事实上已无法履行。张先生根据合同第十条关于“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的约定，向卖家提出解除合同、退还定金，但是，卖家拒不同意。因此，张先生将卖家诉至北京市朝阳法院，要求全额退还购房定金3万元。

对于该案件中，“国十条”是否为不可抗力，各方均有不同观点。原告方认为，“国十条”颁布后，他无法取得第三套房的贷款，这种情况符合合同第十条约定的“不可抗力”。而被告认为：首先，该合同是有效合同，政府部门出台的政策调控不属于不可抗力。第二，国务院发布的楼市新政对贷款政策调整没有约定具体情形，该条款不具有执行力，楼市新政没有导致双方必须解除合同。

对此，某律师事务所高律师认为，受楼市新政影响，买房人在签订购房合同后无法取得贷款而要求退房的，应该全额退回定金。这种情况属于合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，当属不可抗力。根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。在此情况下，买房人如向卖方提出退房要求，在合同没有特别约定的情况下，卖方应将定金全额退还，即双方互不承担责任。但是，如果合同中有“如买方无法取得银行贷款，则须自行以现金补足”等特别约定，则以合同约定为准。而，某律师事务所的蔡律师则认为，在商品房交易中，不能将贷款作为合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性。合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一支付途径。商品房买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。

2、西安限购退房纠纷案例分析

随着我国社会经济整体水平的不断提高，我国各地区房价飞速上涨，房价的过快上涨，不仅大大增加了购房者的经济压力，而且还不利于社会和谐稳定发展。为遏制房价过快上涨，各地区相继颁布限购令（购房人在本市仅能够新购一套商品房，购房人在购买房屋时，需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，若被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证），限购令的出台，使得相当一部分购房者失去购房资格或者不能取得银行贷款而无法履行合同并由此引发大量纠纷。这里以西安为例，针对于限购退房纠纷案问题做出进一步分析。

（1）基本案情

杜某陕西省黄龙县村民，高某西安市村民。2011年1月23日，杜某准备购买高某的一套商品房，在二人的协商下，最终二人达成购房协议，并签订《房屋买卖合同》，之后，杜某向高某支付一万元诚意金。根据所签署《房屋买卖合同》之协定：杜某按揭付款支付高某房款，并要求在2011年1月24日前，杜某必须向高某支付十万元作为购房定金，其余房款待买卖完成后，由贷款银行直接拨入高某的银行账户，1月24日，下午高某和杜某均严格按照《房屋买卖合同》履行各项行为，至2011年2月25日，西安人民政府正式实施《关于落实住房限购政策的有关问题的通知》，由于杜某不是西安市户籍，属于限购对象，将无法正常办理按揭手续，此政策的实施，使得杜某和高某必须终止买卖关系，无奈之下，杜某只要向高某解除《房屋买卖合同》，并要求高某尽数退还所支付的一元诚意金和十元购房定金，而高某以合同在限购前签订为由，认为是杜某违背约定，拒绝退还购房款，以此，二人发生退房纠纷。

（2）法律分析

我国现行社会中针对于政府宏观调控政策问题具有两种观点，包括情事变更和不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况；情事变更是指合同履行期间，一旦受到国家相关政策的影响并给一方当事人造成显失公平的结果，法律将赋予当事人变更或解除合同而免除违约责任的权利。

①    限购令无法预见

新国八条通知明确提出：“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列示、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，必须在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。”据有效研究调查显示，就中国大中城市来说，截止2月24日，仍有近70%的城市未能够全面落实“新国八条”。由于不同的城市之间有着不同的经济发展水平，再加上，现行西安市已是国家科技研发中心、区域性金融中心、区域性商贸物流会展中心以及国际一流旅游目的地，因此，未来的时间里，西安市房地产建设将大大加快，城市人口将大大增加，以至于购房者根本无法准确预见政府何时出台限购令。

②    限购令的内容无法预见

“新国八条”规定：“对于现已采取住房限购措施的城市，凡不符合国家相关政策的应予以及时的修正与完善，之后，不断加强对购房人资格的审核工作，切实将政策落实到位。”通过调查和研究相关文献可知，一直以来，西安均未采取任何住房限购措施，因此，使得西安限购令内容灵活性较大，最后导致其内容无法预见。

③    “限购令”无法克服

“限购令”由国家政府部门颁布，隶属于政府政策行为，当“限购令”正式实施之后，势必将影响到房地产企业的各项业务的正常开展。由于限购令一定程度上限制了购房者的购买资格，使得购房者无法顺利从银行贷款，从而，不能够继续履行合同，这是我国现行“限购令”存在的最大弊端。

（3）仲裁结果

受“限购令”的影响，使得杜某和高某的《房屋买卖合同》无法继续履行，基于“限购令”使得杜某显失公平，在政府部门的调解下，与高某达成一致意见：一是解除双方于2011年1月23日签订的《房屋买卖合同》；二是高某必须在15日之内归还杜某的一万元诚意金和十万元购房预付金。