一、选题的目的和意义

（一）选题目的

在很长一段时间里，人民的财产都未得到持久有效的制度性保障。纵观我国历史，自秦汉以来，历代国家政权，不管是理论还是实践上，都有着不受法律制度约束而剥夺个人财产的绝对权利。我国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过了《物权法》，明确提出了保护财产的权利。这是我国财产制度上的一个重大突破，意味着我国的财产制度发生了重大变革，明确了国家对私有财产的尊重和保护。我国自上个世纪九十年代开始实行住房商品化以后，房地产交易现象日益频繁，不断增长的房地产交易需要与相关法制的欠缺存在着较大的矛盾。随着我国《物权法》的出台，在房地产交易过程中，出现诸多与物权法相关的问题，本研究旨在阐明房地产交易过程中涉及的物权法问题，帮助大家理清认识、解决实际中的问题和纠纷。

（二）选题意义

究房地产交易过程中涉及物权法方面的问题具有重要意义，主要体现在：

首先，有利于保护房地产权利人的合法权益。孟德斯鸠说过：“私有产权是道德之神。”意思是说，私有产权是神圣不可侵犯的。这包括两个方面的内容：一是阻止公权对私有财产的侵犯，除了法律的明确规定外，严禁公权对私权的侵犯：二是阻止他人对私有财产的侵犯，在房地产的交易过程中明确了房地产的物权属性后，权利人可以行使物上请求权请求法院对财产的保护或者进行自力救济。

其次，有利于保障房地产交易的安全，促进房地产市场的健康发展。对物权法中涉及房地产交易方面的问题进行分析，对房地产物权进行明确和解释，并分析其中的一些现象，从而保证房地产交易的公平有序的实现，使得房地产市场健康有序的发展。

第三，有利于鼓励人们努力创造财富，促进社会财富的增加。物权的建立，使得国家对各类财产实行平等保护，为整个社会财富的增加提供一种适当、稳定而有效的激励机制，并且可以通过物权的效力规则及各类救济制度对权利人所享有的合法权利进行救济和保护。

二、选题在国内外的研究现状及本人新见解

房地产法学主要是以国家、法人和公民在房地产法律关系中的权利和义务为研究对象。本研究中，房地产交易过程中的物权法则主要调整的是平等民事主体之间就房地产享有、转止等交易的法律关系，如房地产转让、租赁、抵押、交换、典当、继承和赠与关系。 

随着社会主义市场经济体系的完善，我国房地产市场走向规范，商品房、商住楼的踊跃出现，房地产交易过程中保护房地产权人的权利，调整平等主体之间的交易功能只能依靠物权法来真正实现。国际上大多数国家都是以物权法为基础来调整房地产的所有权及流通，即房地产交易过程及地产所有权。

从理论和法学系统上看，民法物权体系是一定种类的物权在民法典中有机排列的结构。在大陆法系国家，一般都采用潘克顿(Pandekten)体例，而这种体例均编有物权法在内。我国制定《物权法》也是采用的该体例，设有物权编。在现行的《民法典》中，物权就放在第二编。物权法定是物权的重要特点，物权的种类和数量都受到限制。物权法上，公民享有各种不同种类的物权都被一一列举，个人想通过创设新的物权来增加数量是不被允许的。随着物权研究的不断深入以及物权法的确立，学者们在物权体系上基本达成了共识，认为物权共包括三类，即自物权、他物权和占有。其中，自物权是指所有权；他物权包括担保物权和用益物权，用益物权包括基地使用权、农地使用权、邻地使用权和典权；不过在占有制度方面，学者们还存在争议，即究竟占有是一种权利还是一种状态还未达成一致。

在对民法物权体系进行讨论时时，少数学者意识到租赁权的物权性，认为租赁当为一种物权。如王泽鉴先生认为，租赁物之支配权乃债权之请求权行使过程中，发生之一种权能，为第二次的权能。债权相对性系民法之基本原则，故其物权化，须有法律上的依据。而在司法实践和法律都已经建立了“买卖不破租赁”制度。如果租赁权为债权，则其当然无法对抗所有权，则就会导致“买卖不破租赁”制度难以建立。典权是我国一项传统的特有的法律制度，房屋的所有人作为出典人将其房屋转移给典权人占有、使用和收益，典权人支付典价，在典期届满时，出典人向典权人返还典价赎回房屋，如出典人放弃回赎．则典权人即取得出典房屋的所有权。是典权人支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益之权。因此他是一种用益物权。

（一）房地产交易过程相关的组织和个人

房地产交易过程中连接着不同的交易相关组织和个人，各种相关组织和个人在交易中扮演不同的角色，他们相互关联、影响并适应整个房地产交易过程。主要组织和个人的角色如下：

房地产开发商，主要扮演两个角色：一是领导人们对土地进行重新分配。他们通过拍卖、挂牌、招标等方式获得土地的使用权，之后对其进行附加值的改造。对于政府来说，开发商是土地市场的需求方；而对于个人消费者来说，开发商又是房地产市场的供给者。

房地产购买者，他们是房地产市场中的需求方，是房地产交易的重要组成部分。他们从开发商手中购买房屋并且可以将手中的房屋在市场上与其他购买者交易。

国土资源局，作为政府组织，国土资源局在房地产交易中也扮演着两个角色。其一是通过拍卖、挂牌等方式向开发商出让土地，是土地市场上唯一的供给方；其二是管理和干预土地市场，主要是为了防止土地市场的不良竞争而采取的非市场干预行为活动。

房屋管理局，作为政府组织，房屋管理局同样也是扮演对房地产市场进行管理和干预的角色，其主要任务就是进行房地产登记注册并且服务和监督房地产市场的交易过程。

财政组织，主要是在房地产交易过程中提供运行资金，另外，一些财政金融方面的组织会对房地产的金融等方面情况进行监督。

（二）房地产交易过程

国家政策和法律势必会对房地产的交易过程产生影响。我国《物权法》颁布之后，房地产交易过程出现了三个方面的变化。

1.       关于土地登记过程的变化情况

物权法颁布实施之前，土地登记的过程是：首先，权利人向交易大厅的土地登记注册窗口提交登记申请。然后，地籍地政处对土地进行勘探测量。最后，该处审核土地权利。物权法颁布实施之后，政府打算将土地测量这个部分的工作任务交给社会上有资质的专业技术单位，而不是政府组织部门。政府部门只负责则审核申请资料。具体步骤如下：首先，当事人请社会有资质的专业技术单位对土地进行地籍调查（地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标）从而获得土地登记所需的申请材料数据。接着，当事人向国土资源局填写和提交申请。第三步，国土资源局的工作人员从当事人那收到申请表和土地测量的数据等相关材料;之后工作人员审核材料。第四步，工作人员对土地的登记和注册在网络和国土资源局交易大厅进行公示。第五步，在几天的公示结束并没有异议之后，工作人员将通知当事人缴纳证书的费用以及登记注册的费用。第六步，当事人从国土资源局得到土地使用权里证书。

在这个过程中，有所变化的一个步骤是测量的部分。此变化的目的是将政府组织的政企分开，将管理和技术部分分开。国土资源局将直接管理土地登记的申请资料是否齐全，而对于材料内容中土地的测量等任务交由申请人经过注册的土地测量专业公司，该公司对测量的过程和结果负责。

1.       预售房合同签订过程的变化情况

物权法颁布实施之前，预售房合同签订过程很简单。消费者没有政府提供的系统去收集相关的房屋信息。消费者只能通过房地产开发商提供的信息进行参考和选择。之后，消费者直接与开发商进行合同的签订，一式两份。

物权法颁布实施之后，目前的预售房合同签订过程如下:首先消费者在房屋管理局的网站上获取预售房许可证、土地信息、房屋等相关信息。第二步，消费者对房产和地产信息核对完毕之后与房地产商签订购买合同。该合同在网上签订。目前商品房买卖实行网上签约备案，取得预售许可证的楼盘可以实现网上签约备案。网上签约成功后，开发商进行备案程序操作，备案通过房管局审核，产生备案登记号，显示在合同内页右上角。开发商打印出合同，双方签字盖章，各持所需的份数。商品房买卖合同网签备案后，所签合同受到房屋管理局监管，网签备案标志着商品房买卖流程合同签订环节完成。第三步，合同签订之后，消费者可以通过网上查询系统进行查询，合同备案查询信息来源于房屋管理局。

此方案的目的在于为消费者购房提供一条快捷、安全的方法。消费者可以从网上获取房地产信息，这使得买卖双方信息透明化。网上备案查询结果表示消费者签订的合同已经受到监督，可以预防一房两卖或开发商将已售房产再抵押的现象。房屋管理局为消费者创造了方便快捷安全的预售房合同签订平台。

2.       房屋租赁登记注册过程的变化情况

在《物权法》实施之前，租赁房屋市场是非常混乱的，没有一个正式有效的方法去管理该市场。租赁双方签订合同即可算是交易，有的甚至连合同都没有。然而现在，房屋管理局正在改变这一现象。首先交易双方拟定并签订租赁合同。第二步，交易双方携带各自身份证、房产证等相关证件以及合同到房屋管理局进行申请登记。在局办事大厅内，房租出租者将房产证进行审核验证，之后会同合同等资料交与工作人员审核。第三步，若审核无误，工作人员将复印相关信息并将交易信息进行登记注册。此变化方案的目的是为了规范房地产租赁市场，保证租赁双方的权利，明细租赁市场动向，并且有助于税收的征收。

（三）房地产产物权的变动模式

物权变动可以从权利主体和权利自身两个角度来进行考察。从权利主体角度来考察，所谓物权变动是指物权的取得、变更和丧失。从权利自身的角度来考察，所谓物权变动则是指物权的产生、变更和消灭。根据物权的取得是否以他人既存权利为依据，可将其区分为原始取得和继受取得。原始取得，又称物权的固有取得或者物权权利的绝对发生，是指不以他人既存权利为依据。原始取得既可以基于私法上的原因，如因事实行为而取得，也可以基于公法上的原因，如因没收、征收而取得。所谓继受取得，又称传来取得，是指基于他人既存的权利而取得物权。在继受取得中，既存的物权上负担或者瑕疵一般要原封不动的移转给取得人。继受取得又可以分为两类，移转的继受和设定的继受。移转的继受是指前主的物权保持其完整的状态移转给后主。这种物权的取得只是主体的变更，故称“物权的移转”。如根据合同移转时，则被称为“物权的让渡”。设定的继受是指基于既存的权利，并对其内容加以一定的限制，从而产生新的权利。原权利人尽管保有其权利，但该权利、受到新的物权的限制。

三、论文的基本框架结构、主要论点和依据

（一）研究的基本框架结构：

摘要

Abstract

1.绪论

1.1问题的提出

1.2研究目标与意义

1.2.1研究目标

1.2.2研究意义

1.3研究内容与问题

1.3.1研究内容

1.3.2研究问题

1.3.3相关概念界定

1.4研究过程与方法

2.文献综述

2.1房地产交易过程概念界定

2.2房地产交易及过程的相关研究

3. 房地产交易过程中物权法的应用研究

3.1研究目标

3.2研究内容

3.3研究方法

3.4应用情况和案例分析

3.5结果与讨论

4.研究结论与后续研究问题

4.1研究结论

4.2后续研究

（二）研究的主要论点

本研究认为，物权法规范及界定了房地产交易过程中的相关法律问题，使得该问题得到法律支撑，维护合法人权益，保障房地产交易的安全，促进房地产市场的健康发展。

四、研究的重点、难点和突破口

     本研究拟对房地产交易过程中物权法应用的相关问题进行探讨，深入分析物权法在房地产交易过程中的运用，此乃本研究的重点问题。

     本研究的难点即如何将房地产交易过程中的物权法运用阐述清楚、透彻、详尽。本研究拟用事例来阐述研究中的重难点问题，即研究的突破口。

五、参考文献（含书籍、文章和其他资料）及其来源

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31. 马原主编、梁慧星、周贤奇副主编：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版。

六、论文的研究方法和进度安排

（一）研究方法：

（1）文献法

通过查阅CNKI、维普、Pro-quest等专业论文数据库，充分利用图书馆、资料室等现有资料，以及使用百度、google等搜索引擎，来获得论文所需的文献，以便梳理相关的文献，为本研究提供坚实的文献基础。

（2）定性分析法

即是对本文的研究对象进行“质”的方面的分析。具体而言即是运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法，对获得的各种材料进行思维加工，从而认识到本研究内容的本质，揭示其内在规律。

（二）进度安排：

2011.10月份：开题报告修改、确定

2011.11月份：文献资料阅读、查阅，提出相应观点

2011.11-12月份：论文结题和撰写

2012.1-2月份：初稿修改

2012.3月份：定稿、编辑、整理、装订